実際にご相談をお受けした「不動産投資：区分マンション」のお話です。
1.物件と状況
物件は築38年経過した東京都渋谷区幡ヶ谷のワンルームです。
購入時は、オーナーチェンジのため、居住が継続されていましたが、1年後に解約の申し出があり、退去後に貸室の管理会社から原状復帰に伴う見積もりが届きました。
内容としては、エアコン・給湯器・風呂場の水栓・クロス並びにフローリングの張替え、インターホーンへの取り換え工事等、総額で60万円以上の見積もりです。
2.現地確認を実施
ご相談者へは、現地の確認を促しましたが、知見不足により小職が代行して現地確認の依頼をお受けし、交通費だけを頂くことで早速現地を確認してきました。
購入時には、該当建物の現地確認を実施していませんので、まずは、外部写真や清掃管理状況を調査。
更に、退去後の内部確認と、見積もり内容を合わせて確認をして、内部写真を残しておきました。
3.適切なアドバイスと経営
後日、報告書と写真に基づき相談を実施し、管理会社との交渉をご相談者宅から電話で対応をした結果、購入時に加入をしておいた設備補償を活用することで、エアコンと給湯器、そして新築時の換気扇は無料となり、今後の入居者へ必要な修復を実施することで終結しました。
結果として、1週間後には新たな入居者が決定し、個人として事務所利用で契約が締結され、空室期間は3か月で今後も憂いなく収益物件として継続可能な状態になりました。
4.結論
本物件は、実質利回りが4.5％の物件ですが、購入後の修繕対応が今後の投資経営に大きく影響してきます。
従いまして、管理会社からの修繕プランを鵜呑みにせずに、将来にわたり必要な費用をいかに効率的に再投資し、回収してゆく計画が欠かせません。
結果として、再投資額は修繕後から回収可能であり、手持ち資金を支出する必要もなく、利益を得ることも可能となりました。
勿論、2年目からは計画通りのキャッシュフローを得ることが出来ます。
大切なことは、良いパートーに依頼し、将来のキャッシュフローまでの目線で対応することです。